Nejenom umění, víno, známky či mince patří mezi alternativní investice. Můžeme sem zařadit i takzvaná distresová aktiva, což je segment investic, kam patří třeba problémové nemovitosti nebo firmy v potížích. Partnerům ostravské společnosti Altereo Filipovi Lahodovi, Ondřeji Pavlicovi a Patrikovi Celnerovi se podařilo objevit zajímavý potenciál a během svého podnikání zjistili, že tyhle „tak trochu jiné nemovitosti“ nabízejí zajímavé byznysové možnosti a potenciál zhodnocení. A podle jejich výsledků se zdá, že vsadili na správnou kartu.
Investiční skupina Altereo nabízí zkušenosti v oblasti financí a realit, které sbírá od roku 2010. Její specializací jsou projekty, kde hlavní roli hraje především nemovitý majetek. Hledají a realizují investiční příležitosti s potenciálem vysokého zhodnocení. A to často i tam, kde je ostatní investoři nevidí či je neumí proměnit v zajímavý zisk. Tým tvoří jen profesionálové z oborů, do nichž má Altereo přesah.
Portfolio tvoří dva pilíře (nemovitosti, finance), jejichž společným jmenovatelem je nemovitý majetek. Při všech investičních strategiích uplatňují experti z Altereo racionální pohled na trh a investují pouze tam, kde bezpečně mohou uspět, bez přehnané míry rizika.
PŘÍLEŽITOST NA TRHU NEMOVITOSTÍ
V rámci nemovitostní divize se Altereo již přes deset let zaměřuje na výkupy problémových nemovitostí z trhu. Mezi typické případy patří zadlužené nemovitosti, nemovitosti ve špatném technickém stavu nebo pronajaté za nevýhodných podmínek, reality s právními vadami a podobně. Při narovnání těchto vztahů se pak odemyká značný potenciál nárůstu hodnoty.
„Po akvizici takové nemovitosti náš tým pracuje na vyřešení problematických aspektů. Provedeme rekonstrukci, eliminujeme právní vady, pronajmeme za tržních podmínek a poté nemovitost se ziskem prodáme. Cílíme na zhodnocení mezi 20 až 25 procenty, mnohdy je to i více. Vzhledem ke složitosti těchto případů nejde o obchody, na které by se běžní investoři zaměřovali. Navíc investorů do distresových aktiv je poměrně málo, takže poptávka je omezená, což nám umožňuje vyjednávat velmi dobré podmínky při akvizicích,“ popisuje Filip Lahoda, partner skupiny Altereo, a dodává: „Díky našemu dlouholetému působení na trhu jsme schopni se dostávat i k nákupu zajímavých pozemků, které pak připravujeme pro development, což přináší zvýšení jejich hodnoty.“
ZAJÍMAVÝ POTENCIÁL REGIONU
Po dlouhém období růstu cen nemovitostí v ČR dochází aktuálně k vyschnutí likvidity na trhu. Řada subjektů by ráda prodala svou nemovitost či nemovitostní projekt, ale nenachází vhodné kupující. Část prodávajících je proto ochotna přistoupit na výrazné slevy, což otevírá prostor pro subjekty, jako je právě Altereo.
„Současné prostředí tak nabízí více atraktivních investičních příležitostí, než jsme schopni realizovat,“ uvádí Ondřej Pavlica, partner skupiny Altereo, a doplňuje: „Další potenciál nabízí i náš region, tedy Moravskoslezský kraj. Existuje zde řada podhodnocených nemovitostí, o které třeba vlastníci nevhodně pečují a neuvědomují si jejich investiční potenciál. Ty však při jiném úhlu pohledu mohou nabízet mnoho nových možností.“
Skupina Altereo již rozšířila svůj záběr i na celou Českou republiku. Nicméně dominantní pro ně i nadále zůstává Moravskoslezský kraj, a to především kvůli kontaktům a znalosti zdejšího prostředí. Vzhledem k dlouhodobé přítomnosti k nim pak informace o nových projektech přicházejí v podstatě samy, i když sami se aktivnímu vyhledávání věnují také. Aktuálně si vyhlédli dva menší bytové domy zhruba s třiceti bytovými jednotkami.
DETEKTIVNÍ PRÁCE V OSTRAVSKÉM PŘÍVOZE
K zajímavým příkladům projektů Altereo patří menší bytový dům v ulici Elišky Krásnohorské v Přívoze v Ostravě. „Nemovitost byla v dobrém technickém stavu, po celkem zdařilé rekonstrukci, ale existoval tam právní problém, který bránil prodeji na klasickém realitním trhu. Ačkoli šlo o nemovitost se čtyřmi byty, v registru územní identifikace byly zaznamenány jen dvě bytové jednotky. Nebylo proto možné dům prohlášením vlastníka jednoduše rozdělit na samostatné jednotky,“ popisuje Filip Lahoda a dodává: „Po téměř detektivní práci v archivech a náročném jednání s úřady se nám podařilo problém vyřešit a díky tomu se otevřel potenciál dalšího rozvoje. Zúročili jsme tak naše know-how i zkušenosti, kdy jsme dokázali na úřadech prosadit záměr i v situaci, která by byla pro většinu realitních hráčů neřešitelná. Naše práce spočívala zejména v tom, že jsme z domu udělali klasickou příležitost pro konzervativní realitní investory.“
„Dům se podařilo koupit vzhledem k uvedeným problémům asi za 5,8 milionu korun. Náklady na stavební úpravy a uvedení do právně odpovídajícího stavu pak dosáhly nižších stovek tisíc korun. Již od samotné akvizice domu jsme pracovali na nalezení vhodných kupujících, takže nyní jsou již všechny prostory pod rezervačními smlouvami a brzy dojde k prodeji za téměř 9,7 milionu korun. Výnos z transakce trvající necelý rok tedy bude mimořádně zajímavý,“ komentuje zajímavý příklad Ondřej Pavlica.
FKI I DALŠÍ PLÁNY
Altereo se momentálně zaměřuje na menší nemovitostní projekty s potenciálem vysokého zhodnocení. Proto o sobě s úsměvem a trochou nadsázky říkají, že nejsou žraloci, ale menší, šikovné štiky. „Nepouštíme se do většího rizika, kdy by jeden velký projekt mohl ohrozit celé naše portfolio. I to je důvod, proč diverzifikujeme investice do více menších projektů. Děláme byznys, který vyžaduje know-how i hlubokou právní a legislativní expertizu, což některým investorům chybí,“ popisuje Ondřej Pavlica.
Do budoucna má Altereo chuť růst a zvětšit objem svých investic. Právě kvůli vynikající znalosti právního prostředí v České republice zůstávají u nemovitostí, které nabízejí zajištění. „Chceme také pracovat s větším kapitálem, pro.to bychom rádi v roce 2024 uvedli na trh fond kvalifikovaných investorů. Myslím, že máme co nabídnout, kromě již zmíněného know-how a zkušeností je to určitě rychlost, analýza a právní zázemí,“ uzavírá Filip Lahoda.