Noční život ho dostal na dlažbu. Padl na dno, ale dokázal se odrazit. Z číšníka a barmana se stal podnikatel v oblasti komerčních realit. Roman Tabaček je dnes jednatelem společnosti Agentrealit, která zprostředkovává pronájmy i prodeje komerčních prostor a nemovitostí. Nikoliv ale v obchodních centrech. Tvůrce značky zdůrazňuje, že jeho světem je ulice.
Můžete krátce představit vaši firmu? Jak jste se vlastně dostal k realitám, přesně řečeno k podnikání v oblasti komerčních realit?
V jedné chvíli mě to navedlo samo. Asi v roce 2012, kdy jsem už měl za sebou 15 let v gastronomii jako číšník, barman a provozní, dá se říct ve všech typech podniků, jsem došel k určité krizi. Démoni nočního života, když to tak zjednoduším, mě dostali opravdu na dlažbu. A já jsem si najednou uvědomil, že tam nepatřím, protože jsem vždycky ve svém okolí docela vyčníval. Řekl jsem si, že musím kompletně změnit život. Zkoušel jsem dělat pojišťováka, nicméně to mě nebavilo, protože to byly samý papíry a já rád hlavně mluvím. Pak jsem to zkoušel s hypotékami. Tam už to byla čísla, které mi jako bývalému číšníkovi byla bližší. Vyzkoušel jsem pár hypoték, ale také to nebylo ono. Nicméně u hypoték se kolem mě začali objevovat singl makléři, kteří mi nabízeli nějaké příležitosti obyčejných pronájmů bytů a sem tam něco většího. Pronajal jsem dva tři byty, nic extra. Ale pak, asi před deseti lety, jsem pronajal malý prostor pro ČSOB pojišťovnu. A najednou jsem zjistil, že tohle mě baví, že se mi ten obchod líbí. Na jedné straně byla velká firma, na druhé bohatý developer, a to jednání bylo čistý, jasný a mělo oproti předešlým zkušenostem určitou kulturu. Po podpisu smlouvy jsem si řekl, tak ode dneška jenom prostory a zaměřil jsem se pouze na to. S tím vším souviselo i to, že jsem se potřeboval stále hlavně dávat dohromady. Byl jsem extrémně zadlužený, osobní život se na mě po fyzické stránce také podepsal. Byl jsem jednoduše troska. Nastalo jakési duševní probouzení. Věci šly ruku v ruce. Sebepoznání, seberealizace, začal jsem meditovat, afirmovat, sportovat. Po 15 letech jsem dokázal narovnat vztah s tátou. To byl odrazový můstek. Zjišťoval jsem, že moje intuice je stále lepší, začaly fungovat vizionářské myšlenky. Na trhu jsem často slyšel, tam mám agenta, tamhle mám agenta. Tak jsem si prostě řekl, že nejpřitažlivější je vždycky jeden bod, a tak prostě musím být agent. Tímto vznikla firma tohoto názvu a k ní motto Infinite Possibilities – nekonečné možnosti. Vytvořil jsem tím něco jako fiktivní postavu v komerčních realitách Pražských ulic, do které jsem vtělil sebe. Od té chvíle už vlastně nechodíte do práce, pouze hrajete neboli plníte svou roli. A vaše nekonečné možnosti jsou vlastně pouze ve vaší hlavě.
Je tato role tím zásadním, čím se odlišujete?
Nevím, jestli se tím liším, ale každopádně je to ten pevný základ toho, co dělám. Protože na ulici každý dům vlastní někdo jiný, jiná povaha. V tom je to jednodušší, často vyhrává selský rozum, smlouvy jsou kratší. V obchodním centru máte smlouvu na 60 nebo 80 stran. Musíte v ní být extrémně opatrný, konkurenční boje jsou tam obrovský. Řekněme, že tento svět je z mého pohleduplný zla a podlosti, takže se mi do něj opravdu nechce. Na ulici si to musíte vyběhat. Důležité je, aby na vás každý majitel rád vzpomínal. Měl vás svým způsobem rád, protože jste v něm zanechal nějakou emoci, pozitivní zážitek. Pokud odvedete dobrou práci, tak si na vás vzpomene a zase vám rád zavolá. No a jelikož je těch domů a majitelů hodně, chce to fakt roky si tu pozici a obchodní jméno vyběhat, nicméně tyto zkušenosti, na kterých to stavíte, vám už nikdo nikdy nevezme. Svět ulice je jednodušší, jasnější a férovější. Často musíte být ve své roli nejen vizionářem a vyjednavačem ale i psychologem. Nikdy nevíte, jestli není bratranec se sestřenicí jako majitelé domutřeba 30 let rozhádaní. Starší lidé mají třeba mentální potíže. A vy z toho musíte umět vybruslit, abyste nepřišli o kšeft. Různorodost těch příběhů mě vysloveně baví. Jednou na mě jeden pán starší 80 let pravidelně deset minut křičel, co si o sobě myslím, jak on by mě ten byznys naučil dělat a podobně , jelikož jsem byl ale ostatními vlastníky upozorněn na tuto jeho nemoc, dal jsem si sluchátko dál, počkal než se vykřičí a pokračoval dál jakoby nic. Radost mi ve finále dělá taky koukat se na ty změny, ze staré šedé věci vytvořit rozzářený obchod a chodit kolem něj roky – vidět jak funguje je k nezaplacení.
Můžete přiblížit průběh či postup při pronajímání komerčních prostor, jak vy říkáte, na ulici?
Tohle je velmi individuální, jednou to přijde z jedné strany, jindy z druhé. Jde o to, že dostáváte informace ze všech stran, v mozku se vám to mísí a snažíte se to nějak propojit a vytvořit novou myšlenku, kterou se pokusíte zhmotnit. Tomuto hodně pomáhají meditace nebo jakákoliv činnost, která vás drží v rovnováze. Pracujete s balíkem informací a čekáte, kde vám to zarezonuje. Samozřejmě to častokrát nevyjde, i když to celou dobu vypadá, že to dopadne dobře. Těch vlivů, které vám můžou zhatit úspěšný obchod i těsně před podpisem smlouvy, je opravdu mnoho.
Realitních společností je všeobecně hodně, ale pokud se tedy zaměříme na komerční reality, resp. pronájmy prostor na „ulici“, je tam také hodně těsno, nebo se zatím dá mezi konkurencí volně dýchat?
Je tu pár zásadních známých společností, které mají svoje makléřské týmy. Dělají jak ulici, tak obchodní centra. Vlastně všechno možné, pronájmy, prodeje. Pak je tu určitě několik aktivních známých single makléřů nebo makléřek, kteří dělají dobrou práci. Pokud bych bral firmu jako jednoho člověka, jako zprostředkovatele na komerčním trhu, tak myslím, že vysloveně dobrých je tu maximálně do deseti. Co se týká ale konkurence obecně, dnes se už soustředím pouze na sebe a vůbec neřeším, co dělají oni, respektuji je, nezávidím. Věřím ve svou intuici, vize, myšlenky a pocity. V minulosti jsem se mnohokrát pokoušel s konkurencí spolupracovat, ale ve finále to bohužel dopadlo tak, že ze mě pouze vytáhli informace a ty své tajili. Sice to neřeknou, ale spolupracovat vlastně moc nechtějí, chtějí soutěžit. A to je podle mě jejich největší hendikep. Přijde mi to škoda, mohli bychom se tak mít všichni mnohem líp. Samozřejmě nejsou všichni stejní.
Vy jste single makléř, nebo máte také tým či nějaké spolupracovníky?
Vystupuju sám pod svou značkou a jednám jenom sám. To, co přináším, jsou dvě zásadní věci – vizionářská myšlenka a vyjednávací schopnosti. Je to vlastně komodita. Myslím si, že nejhodnotnější v práci zprostředkovatele je vymyslet ten nápad a pak umět vyjednat dohodu stran. Pro ty strany je pořád jednodušší dát mi zadání, co chtějí vyjednat a pustit mě do toho, než se v přímým střetu s protistranou prát o to, za kolik, co, jak a podobně. Co se týče spolupracovníků, mám jenom dva lidi v back office, které úkoluji. Pracují doma, vyhledávají lidi, firmy, hledají adresy, sledují internet. Potřebuji být koncentrovaný na každý nový vjem z ulice, čili tam musím být.
Firmu Agentrealit najdu jen na internetu, nebo existuje třeba kancelář, kamenná prodejna? A v jakých lokalitách působíte?
Společnost Agentrealit najdete jen přes internet, na stránkách agentrealit.cz. Možná v rámci, řekněme, nějakých egoistických choutek, byly chvíle, kdy jsem velmi toužil po kanceláři, ale zjistil jsem, že ji vlastně nepotřebuju. Snažím se klientům šetřit čas, dojíždím za nimi. Manažeři nebo ředitelé velkých firem mají nabitý program, ocení, když dokážete potvrdit čas i místo setkání tak, jak to vyhovuje jim. Hovoříme o širší Praze samozřejmě, i když někdy se stane, že člověka znáte z Prahy a on má třeba zájem o pronájem prostor i v jiném městě. Domluvíme se, ale to se stává výjimečně. Primárně je to Praha.
Svým způsobem vám asi nahrává situace z posledních tří let, nejdřív covid, pak energetická krize. Hodně podniků či firem to už neutáhlo a zkrachovalo, například restaurace…
Restaurace jsou nejsmutnější příběh na trhu. Hlavně co se týče těch obyčejných českých restaurací, které to drtí opravdu extrémním způsobem. Pandemií to začalo, ale nyní je to mnohem horší. Obávám se, že jediné co teď a v blízké budoucnosti v gastru bude dobře fungovat, jsou buď fast foody, nebo drahé restaurace. Nakonec možná dojde i k tomu, že do restaurace budete chodit jako do kina. Jednou za čas. Pravdou je, že se uvolnilo hodně prostor, ale zároveň spousta firem utrpěla těžké rány, a ještě pořád si je lížou. Covid byl, co se týče mě, opravdu těžkou zkouškou. Dva a půl roku se prakticky nic nehýbalo. Panovala nejistota a každý, kdo něco podepsal, musel být velmi odvážný. Nikdo nevěděl, co se stane. Trh s pronajímáním vlastně úplně zamrzl. A vy jste se měl co obracet a abyste udělal třetinu obchodů, co uděláte normálně. Dnes nám tím zase zamíchaly energie a inflace a najednou je z toho množství, řekněme přibližně 100 firem, se kterými dnes pracuji, aktivních tak 20 až 30. A i ti, když už něco chtějí, tak logicky za levnější ceny, protože jsou si vědomi své stability pro pronajímatele. Na druhou stranu pronajímatel nechce slevovat ze svých nároků, protože i tomu všechno zdražilo. Takže se dostáváte do jakéhosi vakua, kde jsou strany často daleko od sebe, a vy jen doufáte, že tohle je zrovna majitel, který už dozrál v myšlenkách k tomu, že je lepší mít něco za trochu méně, než nemít nic. Mít někoho stabilně nežto točit každý rok, nebo to mít půl roku prázdný.
Jak vidíte současnou situaci, je trh s komerčními realitami v propadu, stagnuje, nebo se blýská na lepší časy? Mnohé firmy zatáhly za záchranou brzdu a vyčkávají…
Nejsem žádný analyzátor trhu ani nic podobného, vnímám pouze to, co se děje kolem mě, ale rozdíl bych popsal asi takhle. Jsem velká firma, mám 100 poboček. Za normálních okolností bych otevřel 4 až 6 za rok. Teď si řeknu, jednu dvě bych otevřel, ale když tak jenom bombu – na jistotu. Jenže najít tu bombu je mnohem těžší než sehnat čtyři normální. A ještě to chci z výše zmiňovaných důvodů trochu levněji. Takže bych řekl, že se otvírá, ale s rozumem. Obecně si myslím, že se to už zlepšilo. Tento rok, i přestože nás strašili s extrémními energiemi, si nemyslím, že bude až tak tragický. Rozhýbává se to, turismus už také ožil.
Jmenovali jsme restaurace jako nejsmutnější příběh na trhu, je někdo na protipólu? Komu se vysloveně daří a může si dovolit vyhledávat nové prostory k pronájmu?
To je jednoduché, potraviny, drogerie a podobně. Ať říkají, co chtějí, podle mě za covidu ničím neutrpěly. Myslím si, že toto je zrovna segment, kde to prostě jede a není důvod k obavám. Zboží, které zkrátka potřebujete, si jede svůj příběh i v nelehkých dobách.
Z jakého segmentu jsou klienti, kteří řekněme táhnou vaše podnikání?
Je to různé a vždycky mě překvapí, odkud jaká informace přiletí. Já se na to koukám tak, že pronájem retailových prostor je pro mě pevný základ pro kontakt s majitelem do budoucna. Proč bych někdy nemohl prodávat jeho dům, když byl spokojený s mou prací v jeho přízemí? Jsem už asi rok či dva lehce aktivní i v této oblasti – i když pořád jen jako vizionář a vyjednavač – technicky moc nejsem zdatný, takže plány domů mi prosím neukazujte. Stačí pár základních čísel, co mi dejte do hlavy a vaší představu toho – kdo je ten pravý klient. Víc nepotřebuju, já se pak ozvu s myšlenkou, až to zase zarezonuje.
Díky značnému nárůstu hypoték výrazně vzrostl zájem o pronájmy bytů. Jejich majitelé si pochopitelně navýšili ceny. Je to podobné u komerčních realit? Vyplatilo by se mi jako firmě v této době kvůli prostorám koupit nemovitost, nebo je lepší si je pronajmout?
Pronájmy bytů nejsou úplně má parketa, ale zaznamenal jsem, že ceny trošku spadly. Možná ten krátkodobý nárůst byl zapříčiněn vlnou z Ukrajiny, to bych viděl jako reálný důvod. Příliv uprchlíků byl extrémní. Ale jak říkám, nejsem v tomto směru odborník. Co se týká retailu, velké společnosti si to rádi i koupí. Ovšem prodeje retailu nejsou příliš časté. Samozřejmě, retail park se třeba prodá, ale pro koupi jednoho prostoru je nabídka velmi chabá. A proč byste to vlastně dělal. Proč byste se jako malý podnikatel vyházel z cash flow na prostor, peníze je rozumnější vložit do byznysu. Když jste v pronájmu, tak můžete firmu či pobočku bez větších problémů přesunout, přestěhovat. Co se týká nájmu retailů, před covidem byla nastavena určitá laťka, která s covidem spadla krátkodobě na rok dva i na polovinu. Dnes kartami zase míchá inflace a energie, ale když pronajmete prostor někde kolem 15 procent pod laťkou před covidem a nemáte zastropovanou inflaci, tak je to pro vás jako pro pronajímatele podle mě ok.
Můžete prozradit, co máte v nabídce momentálně nejzajímavějšího?
Jelikož pracuji s diskrétními informacemi, tak vám konkrétně neodpovím. Ale potenciál vidím právě ve využití prostor po zkrachovalých restauracích, které to zabalily. Jelikož ty mají zkolaudované gastro, mají vzduchotechniku. Víte, vybudovat dnes gastro tam, kde dosud nebylo, podle stále přísnějších norem, je běh na dlouhou trať s nejistým výsledkem. Opačně je to mnohem jednodušší, z gastra uděláte relativně cokoliv. To je příležitost například pro potravináře, i když ty prostory často nejsou až tak velké. Řekneme si ale upřímně, restaurací bylo v Praze víc než dost, prakticky na každém rohu. Je tam mnoho smutných příběhů, ale pro očištění trhu je to určitě zdravé. Kdysi to bylo stejné s hernami, a jak jsme rádi, že je už všude nevidíme.
Nepřemýšlíte kromě komerčních realit, třeba o prodejích a pronájmech bytů, domů…
To se mi nechce, to je velmi odlišný příběh. Když prodáváte byt, tak máte na jeden byt třeba 10 prohlídek. Prvnímu se nelíbí, že na balkon svítí slunce moc zprava, druhý řeší, zda bude mít na hypotéku, další se musí poradit, zda mu vyjde prodej něčeho jiného, aby mohl složit peníze. Bylo by to pro mě vysilující. Kdežto v retailu mám třeba 5 prohlídek měsíčně, ale ta prohlídka je už proto, že zájem je vážný. Komerční trh je opravdu malý rybník a já si raději budu budovat jméno v něm, než bych se ztratil v tom velkém.
V této branži pracujete zhruba deset let. Co jste se nejvíc naučil?
V první řadě asi jednat s lidmi, také, že intuice má vždycky pravdu a pravda je zároveň nejrychlejší cesta k cíli, že prostě musíte dát bez obav důvěru i s vědomím si rizika, že to druhá strana nemusí mít stejně. Jinak se do kvalitních důvěrných obchodních ani lidských vztahů nedostanete. A taky hlavně, že vše je pomíjivé a pokud nemáte zdraví, tak je vše v háji.
Máte ještě jiné podnikatelské činnosti či vize, kterým se věnujete?
Otevřel jsem sport bar na Praze 6, kde vzpomínám na své staré číšnické časy. Bylo to takové mé tajné přání, mít jednou svůj bar. Udělal jsem si radost, samozřejmě že chci, aby to taky vydělávalo. Co čert ale nechtěl, když jsem bar otevřel, za dva měsíce přišel covid. Bylo to o to těžší, ale přežil jsem to. Když jsem přemýšlel o dalších aktivitách, věděl jsem, že půjdu směrem online. Před nedávnem jsem otevřel pražskou dárkovou službu. V Praze mi to vysloveně chybělo. Chci jít večer na párty, kámoš má narozeniny nebo chci někoho překvapit a nechce se mi běhat někde po obchodním centru. Nebo čekat dva dny na kurýra. Stejně pak musím někam pro dárkovou tašku. Otevřel jsem tedy novou expresní službu s názvem Dárek na jistotu. Najdete tam pouze dárky, které byste vždycky koupil, v prémiové kvalitě, obálku, taštičku a letíte. Máme otevřeno v Praze kousek nad muzeem až do 22 hodin, širší Praha se rozváží do tří hodin. Takže dárek absolutně bez starostí. Myslím, že pro tu dnešní rychlou dobu se to docela hodí. Máme také stejnojmenný web. Snažím se rozvíjet aktivity, abych měl stabilní příjmy. Covid mě totiž naučil, že v realitách nikdy nevíte, co bude. Klidně rok nevyděláte nic. I když budete sebelepší…